Доклад Лежиковой Н.А.

генерального директора ООО «Стройдизайн-консалтинг»

 

Строительство доступного жилья в регионах России: реальная ситуация и проблемы

 

Основным условием реализации принципа доступности приобретения гражданами жилья, как в регионе, так и на общегосударственном уровне, является соответствие реальной покупательной способности граждан рыночной стоимости вводимых в эксплуатацию жилых помещений.

 

• В данной связи, в качестве основных факторов, препятствующих формированию в регионе рынка доступного жилья, необходимо выделить следующие:
  
  • Высокая рыночная стоимость вводимого в эксплуатацию жилья.
  • Низкий среднедушевой уровень доходов населения.

 

В свою очередь, существование каждого из указанных выше факторов также обусловлено наличием ряда объективных обстоятельств, устранение (нейтрализация) которых способно положительно сказаться на процессе формирования регионального рынка доступного жилья.

 

1. Основные предпосылки роста рыночной стоимости вводимого в эксплуатацию жилья.

 

1.1. Основой реализации любого строительного проекта является предоставление земельного участка для строительства. В настоящее время приобретение застройщиками прав на земельные участки, в целях жилищного строительства, а также последующее содержание указанных земельных участков, неразрывно связаны со значительными финансово-материальными затратами, являющимися важным ценообразующим фактором.

 

а) Естественным условием рентабельности жилищного строительства является быстрая и беспрепятственная реализация строительного проекта, в том числе в части приобретения прав на земельные участки. Процедура предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности зафиксирована земельным кодексом РФ.

 

Однако на практике приобретение застройщиками прав на земельные участки затягивается на месяцы, а иногда и годы.

 

Одной из причин подобного положения является очевидная организационная и техническая неподготовленность органов местного самоуправления к осуществлению функций по предоставлению земельных участков. В условиях постоянно возрастающего спроса на землю нехватка квалифицированных исполнителей и технических ресурсов приводит к тому, что ненормативные акты органов местного самоуправления вместо положенных 2-4 недель согласовываются и издаются в течении 5-7 месяцев. В течении всего этого времени застройщики лишены возможности приступать к освоению земельных участков.

 

Серьезные препятствия в процессе предоставления земельных участков создаются в результате неквалифицированных, а иногда и противозаконных действий должностных лиц органов местного самоуправления. В частности, нередки ситуации, когда один земельный участок предоставляется нескольким лицам одновременно, либо смежные земельные участки предоставляются разным лицам для использования по взаимоисключающему назначению. Достаточно распространены случаи предоставления земельных участков с нарушением положений действующего законодательства, без уведомления заинтересованных лиц об изъятии либо предоставлении земельных участков.

 

Данные действия должностных лиц неизбежно приводят к длительным судебным тяжбам между землепользователями, на протяжении которых земельные участки также не могут осваиваться.

 

Усугубляет ситуацию отсутствие сколько-нибудь серьезных мер ответственности за нарушение земельного законодательства для должностных лиц, к компетенции которых относится подготовка правовых актов, являющихся основанием для предоставления земельных участков.

 

б) Одним из наиболее серьезных препятствий для осуществления жилищного строительства является установленный земельным кодексом РФ запрет на предоставление земли под жилищное строительство без проведения аукциона.

 

Указанное положение в самом скором будущем приведет к появлению в регионах крупных финансовых компаний, осуществляющих оптовую скупку перспективных земельных участков и их последующую реализацию по многократно завышенным ценам. При таких условиях удорожание приобретаемых застройщиками земельных участков негативно скажется, прежде всего, на будущих покупателях жилья. Кроме того, из сферы строительной деятельности будут исключены малые и средние строительные компании, не обладающие возможностью приобретать земельные участки по искусственно завышенным ценам. Следствием данного положения будет являться ограничение конкуренции и возникновение на строительном рынке монополизма сверхкрупных строительных компаний.

 

в) Серьезное значение для осуществления строительной деятельности имеет инженерная подготовка строительных участков. В настоящее время какого-либо серьезного развития в данном направлении в регионах не происходит. Более того, наблюдается глобальное моральное и техническое изнашивание имеющихся инженерных сетей и коммуникаций (в отдельных случаях износ достигает 60-70%).

 

Решение данной проблемы невозможно без комплексного взаимодействия органов власти всех уровней и осуществления масштабного бюджетного финансирования. Однако меры, предпринимаемые в настоящее время для устранения существующих препятствий, совершенно очевидно недостаточны.

 

Потенциально перспективная схема развития инженерной инфраструктуры силами будущих застройщиков, с последующей компенсацией понесенных ими затрат за счет бюджетных средств, не может быть реализована по причине отсутствия нормативного акта, устанавливающего правовые основы и государственные гарантии для привлекаемых застройщиков.

 

Отсутствие же развитой инженерной инфраструктуры не позволяет использовать для жилищного строительства потенциально перспективные земельные участки.

 

г) Серьезные трудности возникают перед застройщиками в процессе практического применения положений действующего жилищного законодательства, в частности регулирующих отношения, связанные с расселением граждан из ветхих и аварийных домов. В перспективе, освобождение земельных участков от ветхой застройки (возраст некоторых домов составляет более 70-80 лет) позволит использовать для жилищного строительства уже обеспеченные коммуникациями земельные участки.

 

Однако действующее законодательство создает для расселения ветхого фонда практически непреодолимые препятствия. Чрезвычайно ужесточены критерии признания жилых домов ветхими и аварийными, в результате чего не признаются таковыми дома по своему техническому состоянию объективно угрожающие жизни и здоровью граждан. Более того, даже в случае признания дома подлежащим сносу согласовательные процедуры по выселению граждан растягиваются на долгие месяцы. Разрешение же вопросов с расселением собственников ветхого жилья, как правило, заканчивается многолетними судебными тяжбами.

 

Подобное положение не только препятствует эффективному освоению перспективных земельных участков, но и существенно тормозит обновление архитектурно-градостроительного облика поселений.

 

При этом необходимо учитывать, что обязанность по расселению граждан законодательством возложена на органы местного самоуправления. Однако пассивная позиция органов власти, отчасти обусловленная недостаточным финансированием, фактически вынуждает застройщиков осуществлять расселение собственными силами и средствами. Следствием подобного положения является увеличение затрат на строительство и, в дальнейшем, удорожание сдаваемого в эксплуатацию жилья.

 

1.2. Помимо указанных выше причин увеличения стоимости сдаваемого в эксплуатацию жилья и недостаточно интенсивного развития жилищного строительства, необходимо выделить также вступление в действие федерального закона ФЗ-214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве...».

 

В результате принятия указанного нормативного акта деятельность застройщиков в сфере строительства оказалась практически парализованной. Законом исключена возможность привлечения средств инвесторов на стадии разработки и согласования проектно-сметной документации, получения разрешения на строительство. Привлечение для этих целей заемных средств связано с уплатой значительных банковских процентов, серьезно влияющих на конечную Стоимость жилья. Необходимость соблюдения целого комплекса носящих формальный характер ограничений (публикация проектной декларации и др.) затягивает сроки строительства на длительное, а иногда и на неопределенное время.

 

Предусмотренные указанным законом гарантии прав инвесторов долевого строительства, безусловно, имеют важное социальное значение и ставят своей целью предотвращение каких-либо злоупотреблений в сфере долевого строительства многоквартирных домов. Однако чрезмерное ужесточение требований к деятельности застройщиков ведет не только к увеличению сметной стоимости жилья, но и к ограничению конкуренции в отрасли, за счет отсеивания мелких и средних строительных компаний, и, как следствие, к необоснованному росту цен на жилые помещения.

 

Кроме того, условием осуществления деятельности по привлечению средств участников долевого строительства, в соответствии с новым законом, является полное публичное раскрытие застройщиками всей информации об инвестиционном проекте, в виде публикации проектной декларации, информации о застройщике, отчетности по специализированным формам.

 

Вместе с тем, формы раскрытия данной информации уполномоченными государственными органами на текущий момент в полном объеме не разработаны, что также делает невозможной нормальную деятельность в сфере долевого строительства.

 

1.3.

Помимо вышеперечисленных факторов, основанных на специфике строительной деятельности, важное значение имеют макроэкономические факторы, влияющие на стоимость жилых помещений, в том числе:

• регулярный рост стоимости тепло- и энергоносителей (данный фактор не только увеличивает затраты застройщиков, но и снижает уровень платежеспособности потенциальных приобретателей жилья); • рост стоимости горюче-смазочных материалов;

 

Следствием указанных обстоятельств является увеличение стоимости транспортных услуг, строительных материалов, а в конечном итоге стоимости жилья в целом.

 

2. Основные проблемы, связанные с уровнем платежеспособности граждан.

 

2.1. Эффективным методом преодоления проблемы низкой платежеспособности граждан является использование механизма ипотечного жилищного кредитования.

 

В данной связи целесообразными представляются меры, направленные на снижение финансовой нагрузки на граждан, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов, в том числе:

 

а) Разработка и внедрение механизма рефинансирования на этапе строительства жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам организациями, осуществляющими жилищное кредитование. Данная мера позволит сделать процесс получения ипотечного кредита более доступным, а также позволит увеличить объем направляемых в строительство инвестиций.

 

В настоящее же время застройщики менее охотно сотрудничают с агентствами ипотечного кредитования, поскольку денежные средства граждан поступают в распоряжение застройщиков лишь после сдачи жилья в эксплуатацию.

 

б) Принятие решения о снижении процентных ставок по выдаваемым «Агентством ипотечного жилищного кредитования» ипотечным кредитам (в регионах, имеющих насыщенный рынок первичного и вторичного жилья). Принятие данного решения относится к компетенции государства, как доминирующего акционера федерального агентства ипотечного кредитования.

 

в) Отсутствие у значительной части граждан официального подтверждения реально получаемых ими доходов является препятствием для получения ипотечных кредитов. В данной связи целесообразно ужесточение государственного контроля за выплатой работодателями «серых зарплат».